La possibilità di istituire una servitù di parcheggio sul fondo altrui è stata a lungo dibattuta nel diritto italiano, coinvolgendo sia la dottrina che la giurisprudenza. Tale discussione si incentra sulla capacità di qualificare il diritto di parcheggio, negli accordi tra proprietari e nei regolamenti condominiali, come servitù prediale secondo il Codice Civile. Per essere considerata tale, la servitù deve offrire un vantaggio intrinseco e diretto al fondo dominante, non al suo proprietario, implicando un "peso" per il fondo servente.
Il concetto di "realità" è fondamentale: la servitù deve essere inerente al fondo, migliorandone l'utilizzo o aumentandone il valore, piuttosto che rappresentare un beneficio personale per il proprietario (Cassazione n. 20.409 /2009). Questa distinzione è fondamentale per differenziare le servitù prediali, che persistono oltre la morte del proprietario o il cambio di proprietà, dalle servitù personali, legate strettamente alla persona del titolare.
Negli ultimi anni, la questione della servitù di parcheggio è stata particolarmente contestata, in quanto si riteneva mancasse del requisito della "realità", essendo vista come un vantaggio personale piuttosto che un beneficio inerente al fondo. Tuttavia, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2004, ha risolto il contrasto, riconoscendo l'ammissibilità delle servitù di parcheggio, a patto che il vantaggio sia a favore di un fondo per una sua migliore utilizzazione e a carico di un altro fondo ben individuato.
Per la costituzione valida di una servitù di parcheggio, è quindi necessario che il diritto di parcheggiare contribuisca concretamente al valore o all'uso del fondo dominante, e che il fondo servente sia chiaramente definito, anche ai fini catastali . Questo ha permesso la continuazione della pratica notarile di istituire servitù di parcheggio, che ora vengono riconosciute con pieno valore legale ma anche economico, influenzando il valore degli immobili coinvolti.
